법정 전월세 전환율 계산기

전월세 전환율, 세입자와 집주인 모두가 반드시 알아야 할 완벽 가이드

최근 금리 인상과 전세 사기 우려로 인해 전세를 반전세나 월세로 돌리려는 수요가 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 이때 집주인이 "보증금 5천만 원 깎아줄 테니 월세 50만 원 더 줘요"라고 한다면, 이 요구가 과연 합리적인 것일까요? 무턱대고 알겠다고 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 하는 것이 바로 '법정 전월세 전환율'입니다. 주택임대차보호법은 세입자를 과도한 월세 부담으로부터 보호하기 위해 보증금을 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 이율의 상한선을 엄격하게 법으로 정해두고 있습니다.

도대체 몇 퍼센트(%)가 합법적인 상한선일까?

현행 주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임(월세)으로 전환할 때는 다음 두 가지 비율 중 '더 낮은 비율'을 초과할 수 없습니다.

• 연 10% (은행법에 따른 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율)
• 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 2.0%)

당연히 10%보다 한국은행 기준금리에 2.0%를 더한 값이 훨씬 낮기 때문에, 실무에서는 항상 두 번째 공식이 적용됩니다. 예를 들어 한국은행 기준금리가 3.5%라면, 여기에 2.0%를 더한 5.5%가 법으로 정해진 전월세 전환율의 상한선이 되는 것입니다. 만약 집주인이 이 5.5% 비율을 무시하고 임의로 연 7~8% 수준의 높은 월세를 요구한다면, 이는 명백히 법을 위반한 셈이 됩니다. 세입자는 초과하여 지급한 월세에 대해 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있는 권리가 있습니다.

일상 속 계산 예시: "보증금 5천만 원 내리면 월세는 얼마가 오를까?"

수식이 복잡해 보이지만 원리는 아주 간단합니다. 방금 구한 상한선 5.5%를 기준으로 계산해 볼까요? 기존에 '보증금 1억 원 / 월세 0원'이었던 전셋집을 재계약하면서 '보증금 5천만 원 / 월세 O십만 원'의 반전세로 바꾸기로 했다고 가정해 보겠습니다.

계산 결과, 보증금을 5천만 원 내리는 대가로 집주인이 세입자에게 요구할 수 있는 월세의 최대치는 약 22만 9천 원입니다. 만약 집주인이 관행이라며 1,000만 원당 10만 원씩 계산해서 "월세 50만 원을 달라"고 요구한다면, 위에 있는 계산기를 보여주며 당당하게 법정 상한선 이내로 조율을 요청하셔야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)